Announcement

Collapse
No announcement yet.

Kinnisvara

Collapse
This is a sticky topic.
X
X
  • Filter
  • Time
  • Show
Clear All
new posts

  • Kinnisvara

    Kinnisvarasse investeerimine on eestlaste seas üks populaarsemaid investeerimisviise vaatamata 2008-2009 aasta kriisile. See investeerimisliik hõlmab endas kinnisvara ostu, omamist, üürimist ja/või müüki kasumi teenimise eesmärgiga. Mõned aktiivsemad kinnisvaraga tegelejad ka remondivad objekte enne müüki, arendavad kinnisvara. Võrreldes teiste varaklassidega on kinnisvara vähem likviidne, nõuab suuremat stardikapitali (mida võib ka pangalaenuga saada) ja on küllaltki rahavoo põhine. Nende mõistetega peaks kinnisvarainvestor kursis olema enne suuremalt tegutsemist, muidu võib probleeme tekkida. Üks põhilisi põhjusi kv investeeringute ebaõnnestumises on just liiga pikale veninud negatiivse rahavoo perioodid, mistõttu võib ette tulla kahjumiga müüki või lausa pankrotti. Teisest küljest võimendusega tegutsedes on võimalik ka väga head tootlust saavutada ja ka Äripäeva Rikaste TOPis on kinnisvaraäri üks levinumaid rikastumise viise sinna jõudnutel.


    Ekspressi ülevaade Tallinna arendustest koos interaktiivse kaardiga

    10 nõuannet enne kinnisvarasse investeerimist

    J. Roosaare artikkel kinnisvarasse investeerimisest: http://opleht.ee/18677-kuidas-rikkak...nvesteerimine/

    P. Pärteli lähenemine: http://www.aripaev.ee/arvamused/2015...-kinnisvarasse

    Sama asi videona: https://www.facebook.com/RichDadCASH...6600204380675/

    http://www.kinnisvararaadio.ee

    Kinnisvara uudised:

    http://www.adaur.ee/

    http://www.ehitusuudised.ee/

    http://kinnisvarauudised.ee/

    Kinnisvaraturu ülevaade: http://www.adaur.ee/kinnisvaraturg/

    Soraineni research:
    http://www.sorainen.com/UserFiles/Fi...ltics.2014.pdf

    Ober-House'i research: http://issuu.com/ober-haus/docs/ober...rt-baltic-stat

  • #2
    Investeerimisklubi blogipost kohtumisest ühe eduka kinnisvarainvestoriga, kel nüüdseks juba mitukümmend üüripinda. http://www.investeerimisklubi.ee/blo...utmeetritesse/

    Kommenteeri


    • #3
      vot mis takistused võivad kinnisvara arendusel ette tulla: http://tallinncity.postimees.ee/3221...ed-laevavrakid Kena leid ja arendaja on siiski ka graafikus.

      Kommenteeri


      • #4
        http://www.aripaev.ee/uudised/2015/0...tta-mida-jatta

        Kommenteeri


        • #5
          Jaekaubanduse kv puhul tundub tõesti mull juba kätte jõudvat: http://arileht.delfi.ee/news/uudised...3E+Majandus%29

          Kommenteeri


          • #6
            Nagu teada oli, siis KV pikemas perspektiivis suurem asi investeering siiski pole: http://www.aripaev.ee/arvamused/2015...osi-kinnisvara

            Kommenteeri


            • #7
              Originally posted by MadisM View Post
              Nagu teada oli, siis KV pikemas perspektiivis suurem asi investeering siiski pole: http://www.aripaev.ee/arvamused/2015...osi-kinnisvara
              Sõltub, mida vaadata. Viidatud artiklis vaadatakse ainult hinna kasvu, kuid pole juurde arvestatud näiteks renditulu. Kui renditulu juurde arvestada, siis pilt kohe muutub. Täpselt nagu aktsiatel, kas ajad taga hinna tõusu või dividendi tulusid.

              Kommenteeri


              • #8
                Täitsa õigus, võtsin liiga lihtsustatud lähenemise.

                Aga samas tasub silmas pidada, et praegu on kv jaoks Eestis ikka ajalooliselt väga kuradi hea aeg buy-to-let lähenemise jaoks. Üüriturg veel korralikult välja kujunenud ei ole, pakkumist on vähem kui nõudlust, mis viib üürihinnad üles. Pikemas perspektiivis 5-7% cap rate üüritootlused suuremates linnades realistlikud pole, pigem jääb 3-5% vahele ja samas ka intressid on kõrgemad. Praegu annab osta esimese korteri nii, et kohe tuleb positiivne rahavoog peale. Kui aga võtta nt 2,5% euribor (ajalooline on vist kõrgemgi) + 2,5% pangamarginaal ja panna kõrvale 4% üüritootlus, siis muutub rahavoog üürist negatiivseks. See on olnud ajalooline norm. Mõned aastad on veel alla 1% euribor, aga siis tõuseb see üles viies ka kv kui varaklassi tootluse hoobilt alla. Praegu on ikka päris paljud juba endale üürikorterite portfelli ehitamas ka ja see viib paratamatult mingi aja jooksul üüritootluse alla. Lisa veel korteriga seonduvad kulud ka juurde ja pikas perspektiivis taandab see üüritootluse välja võrrandist.

                Nüüd on hea küsimus, mis siis juhtub, kui selline stsenaarium reaalsuseks saab. Küsimus ei ole mitte kas, vaid millal ja tõenäoliselt on tegu paari aasta perspektiiviga. Kas siis unloaditakse turgu oma negatiivse rahavooga üüriportfell? Kindlasti väheneb nõudlus üürimiseks ostetavate korterite järgi, negatiivse rahavooga vara on ikkagi palju riskantsem. Ka keskmisel kodu soetajal läheb palju raskemaks kodu ostmine, 10% sissemakse ja 100 000 hinna juures euribor + marginaal 3% puhul on 25 aasta graafikuga kuine makse €427 ja muude näitajate samaks jäädes 5% intressi puhul €526. See kindlasti mõab ka koduostjate ostuvõimele negatiivselt. Kas see toob kaasa ka hinnalanguse lisaks negatiivsele rahavoole? Kõik need stsenaariumid on võimalikud ja isegi tõenäolised vähemalt mingil määral.

                Tasub karta intresside tõusu...

                Kommenteeri


                • #9
                  Mulle tundub, et kui praegune madalate intresside ja pakkumise kasv veel pikalt jätkub, siis võib tulla midagi mini 2008-2009 taolist, kus pmst terve põlvkond sai kinnisvaraga peksa. Pikk üleinvesteerimine mingis sektoris viib alati mullini, mis ei saa hästi lõppeda.

                  Kommenteeri


                  • #10
                    Originally posted by MadisM View Post
                    Täitsa õigus, võtsin liiga lihtsustatud lähenemise.

                    Aga samas tasub silmas pidada, et praegu on kv jaoks Eestis ikka ajalooliselt väga kuradi hea aeg buy-to-let lähenemise jaoks. Üüriturg veel korralikult välja kujunenud ei ole, pakkumist on vähem kui nõudlust, mis viib üürihinnad üles. Pikemas perspektiivis 5-7% cap rate üüritootlused suuremates linnades realistlikud pole, pigem jääb 3-5% vahele ja samas ka intressid on kõrgemad. Praegu annab osta esimese korteri nii, et kohe tuleb positiivne rahavoog peale. Kui aga võtta nt 2,5% euribor (ajalooline on vist kõrgemgi) + 2,5% pangamarginaal ja panna kõrvale 4% üüritootlus, siis muutub rahavoog üürist negatiivseks. See on olnud ajalooline norm. Mõned aastad on veel alla 1% euribor, aga siis tõuseb see üles viies ka kv kui varaklassi tootluse hoobilt alla. Praegu on ikka päris paljud juba endale üürikorterite portfelli ehitamas ka ja see viib paratamatult mingi aja jooksul üüritootluse alla. Lisa veel korteriga seonduvad kulud ka juurde ja pikas perspektiivis taandab see üüritootluse välja võrrandist.

                    Nüüd on hea küsimus, mis siis juhtub, kui selline stsenaarium reaalsuseks saab. Küsimus ei ole mitte kas, vaid millal ja tõenäoliselt on tegu paari aasta perspektiiviga. Kas siis unloaditakse turgu oma negatiivse rahavooga üüriportfell? Kindlasti väheneb nõudlus üürimiseks ostetavate korterite järgi, negatiivse rahavooga vara on ikkagi palju riskantsem. Ka keskmisel kodu soetajal läheb palju raskemaks kodu ostmine, 10% sissemakse ja 100 000 hinna juures euribor + marginaal 3% puhul on 25 aasta graafikuga kuine makse €427 ja muude näitajate samaks jäädes 5% intressi puhul €526. See kindlasti mõab ka koduostjate ostuvõimele negatiivselt. Kas see toob kaasa ka hinnalanguse lisaks negatiivsele rahavoole? Kõik need stsenaariumid on võimalikud ja isegi tõenäolised vähemalt mingil määral.

                    Tasub karta intresside tõusu...
                    Olen ise 2008 aastast ka üürituruga kursis olnud (majandan vanemate reserv korterit tallinnas) ja täiesti reaalne ning ise kogetud ja nähtud olukord. Mida kõrgemad on laenude intressid, seda kõrgemad on ka üürid ja vastupidi. Ehk siiski rahavoog on võimalik positiivseks alati jätta. Lihtsalt ise tuleb turuga kursis olla. Praegusel hetkel on olukord veel eriti kentsakas - intressid on küll madalad, kuid pangad on väga konservatiivsed laenude välja andmisel. Kui nüüd ka intressid tõusevad, siis kahaneb veelgi inimeste hulk, kellele laenu antakse ja seega suureneb surve üüriturule ja on kohe võimalik ka üüri hinda tõsta. Samuti on hinnad praegu vägagi kõrged paljudel juhtudel.

                    Lisaks - tehes rendiäri äriplaani kalkulatsioone, siis tuleks nii ehk naa arvestada keskmise ärilaenu intressiga, mitte kodulaenu omaga. Kui siis on tootlus siiski positiivne, siis on kõik ok ja kui õnnestub siiski ka madala intressiga laenuga finantseerida, seda parem.

                    Kommenteeri


                    • #11
                      Jääks seekord eriarvamuse juurde. Eelmise buumi aegu osteti päris palju kortereid lihtsalt hinnatõusust kasu saamiseks, spekuleerimiseks, paljud ei üürinudki neid välja. Üürikortereid oli turul vähem. See lubas üüridel kõrgeks jääda. Pole küll andmeid selle väite kinnituseks, aga natuke sai ka kõrvalt nähtud ja selliseid keisse ikka oli, õieti ei kuulnudki üürimiseks ostmisest väga. Praegu on palju laiemalt levinud ostmine üürimiseks, väga vähesed ostavad niisama seisma. Nagu igal turul ja iga buumiga, nii kui on juba piisavalt materjali väljas kuidas edukalt toimetada, nii on ka parim aeg ja lihtsaim raha turult läinud. Praegu on juba kv kohta mitmeid raamatuid, nt viimane Roosaare raamat teiste seas, blogides kajastatakse ja päris paljudel on eesmärgiks kas esimene üürikorter soetada või enda üüriportfelli laiendada, ostetakse kortermaju flipiks ja väljaüürimiseks jne. Vaikselt hakkab jälle rahvaspordi mõõtmeid võtma. Pakkumise kasvamine viib paratamatult hinna ehk üüri(tootluse) alla. See aga seab kasvu ette üürihindade tõusule ja võib tuua päris kehva olukorra uuele potentsiaalsele üüri kv omanikule.

                      Toon ühe sellise keskmise näite. Ütleme ostab keegi päris tipu lähedalt 10% sissemaksega. Äriplaan näeb ette selle välja 5% üüritootlusega ja 2,5% + euribor pangale. Selline okei lisa kinnisvara hinnakasvule. Paraku tuleb majanduslangus, intresside tõus sellise keskmise 2% juurde euroalal ja samas kv'd tuleb ikka turule peale, hetkel on suurusjärgus 3-5k kortereid arenduses, arendajatel müük ei lähe ja panevad ka osa korteritest üüril. Näiteks Arco Vara enda ühes Bulgaaria arenduses üürib välja 16 korterit, see trend võib vabalt eestis ka levida kehval ajal kui müük ei lähe, aga pole mõtet lasta korteritel niisama ka seista. Üüriturule võib lisanduda aastaga ka üle tuhande korteri. See viiks aga üüritootluse alla, ütleme 3,5% juurde, samas kui intress tõuseb 4,5% juurde. Lisaks sellele siis ca 15% hinnalangust tipust, väikse majanduslangusega on ootus, et korterid on tühjad aastas 2 kuud kauem või üürnik töökaotuse tõttu ei suuda maksta 2 kuud. Vabalt võib ette tulla, ka kehvemini on läinud, puuküürnikud jne. Lühidalt siis 15% hinnalangust (kv on Eestis ka üle 50% langenud paari aastaga, nii et isegi leebe variant) + üüritootlus kukub vakantsuse tõttu veelgi, 2,5-3% juurde, hinnalangusele siis lisaks 1,5% kaotust aastas. Värske üürikv omanik kaotab majanduslanguse tõttu ise ka töö ja ei suuda enam pangamakset tasuda (negatiivne cashflow), endal ka elamiseks raha vaja. Kaks aastat peale ostu müüb 15% odavamalt, on saanud 2x 1,5% lossi cashflowlt, maksnud korra kõik tehinguga seotud maaklertasud ja muud kulud (konservatiivne 3% lisaks) ja tulemuseks ongi, et üürileandja pole kaotanud mitte ainult enda 10% sissemakse, vaid ka 5 + 2x1,5 + 3% = 11% korteri hinnast lisaks, ta on kaotanud oma investeeringu ja saanud lisaks miinust 110% ja see jääb võlana üles. Praegugi veel paljud maksavad korterite eest, mida nad ammu enam ei oma.

                      Kusjuures see ei ole veel sugugi worst case stsenaarium. Eelmise buumi tipus andis osta korterit ka 5% sissemaksega, oleks tipus ostnud 5% sissemaksega ja panga sunnil müünud põhja lähedalt 50% lossiga, siis oleks lisaks sissemaksele saanud veel -900% kaotust!!! Ja räägitakse, et aktsiad on riskantsed, kv'ga võivad kaotused palju suuremad olla teoorias.

                      Niisiis laenu pealt ostetud kinnisvara toimib ka negatiivses suunas väga suure võimendusega ja tasub buumi tipule lähemal olles ikka enda võimalused üle vaadata.

                      Kirjutangi selle kohta mingisuguse artikli ka, sest praegu on ikka väga positiivne meeleolu üleval ja riskidest ei räägita peaaegu üldse. Jaagu raamatu toel on kindlasti paljud turule lendamas plaaniga oma kinnisvaraimpeerium ehitada, aga riskid on oluliselt kasvanud.

                      Kommenteeri


                      • #12
                        Riik tahab hakata üüriturgu solkima: http://majandus24.postimees.ee/34285...a-200-korterit

                        Tasub taas silma peal hoida kes plaanivad üüri kv'd investeerimiseks omandada. Kui riik suurelt paugutama hakkab, sõib taas tootlust alla viia.

                        Kommenteeri


                        • #13
                          Kas neid hakatakse siis ka Tallinna ja Tartu ehitama? Mujal üüri business ei tasu nagunii väga ära (Pärnu ka ehk) vist. Ise elan Lõuna-Eesti väikelinnas ja siin isegi oleks neid, kes oleksid nõus korteri välja üürima, kuid pole maksujõulist üürijat lihtsalt. Kui ikka ametlikult tööl käia jõuab pea iga töölkäija panga abiga korteri välja osta. Enamasti kuumakse 100 euro ringis praegu, kuid saab ka odavamaid. Minu küsimus oleks, et kes seal elama hakkaksid? Või on plaanis teha nendest majadest sotsiaalkorterid, punkrid jm?

                          Kommenteeri


                          • #14
                            Pigem vist jah Tallinn ja Tartu neil plaanis, mujal on vaba küllaltki ok korras elamispinda küll. Samas jääb kahtlaseks, mida nad mõtlevad selle maksejõuetu noore spetsialisti all, kas äkki on see mingi poliitikute slängisõna pagulaste kohta? Pidavat nemadki kõik spetsialistid olema ja maksejõuetud tunduvad ka. Äkki mingi projekt nende jaoks. Spetsialistid kipuvad enamasti ikka päris maksejõulised olema...

                            Kommenteeri


                            • #15
                              Veel selle kinnisvara nõrga majandusklassi kohta ja intresside vaidluse kohta. Ajafront. Madis - teed arvutusi laenuvõimenduse kohta - kuid laenu maksad sa tagasi 10-30 aastaga. Peale seda muutub kohe ka tootlus. Äripäeva artiklis on vaadeldud lausa 350a aega.

                              Kuid üks on kindel, kui ostad kinnisvara vale hinnaga, siis ei aita ka aeg :-)

                              Kommenteeri

                              Working...
                              X